Volume Tecnico nell'Edilizia.

Definizione di Volume Tecnico

Secondo il Consiglio Superiore dei lavori pubblici, si propone la seguente definizione di volume tecnico: "Devono intendersi per volumi tecnici, ai fini della esclusione dal calcolo della volumetria ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.

A titolo esemplificativo il Consiglio Superiore fa presente che sono da considerare "volumi tecnici" quelli strettamente necessari a contenere:

• i serbatoi idrici


• l'extracorsa degli ascensori


• i vasi di espansione dell'impianto di termosifone


• le canne fumarie e di ventilazione


• il vano scala al di sopra delle linee di gronda.

Ristrutturazioni Edilizie: Guida alle Agevolazioni Fiscali

La legge n. 147/2013 (legge di stabilità 2014)

ha prorogato al 31 dicembre 2014 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), sempre con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, e stabilito una detrazione del 40% per le spese che saranno sostenute nel 2015.

Attenzione! Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

La legge di stabilità 2014 ha inoltre prorogato:
1. la detrazione delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. Per questa detrazione sono state fissate le seguenti misure:

• 65%, per le spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2014


• 50%, per le spese sostenute dal 1º gennaio 2015 al 31 dicembre 2015

L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di 96.000 euro.

2. la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.

In cosa consiste l'agevolazione?

Cosa contiene il Decreto Sblocca Italia? In sintesi....

È sulla Gazzetta Ufficiale il D.L. 133/2014 "Sblocca Italia".

Non c'è traccia di detrazioni fiscali del 50% e del 65% in scadenza al 31 dicembre 2014 e degli incentivi fiscali in caso di rottamazione e permuta di immobili a bassa prestazione energetica presente nelle prime bozze. Neppure il nuovo Regolamento edilizio è presente.

Ecco la sintesi delle principali novità contenute nel decreto Sbocca Italia:

ART. 17 “Semplificazione ed altre misure in materia edilizia”
Manutenzione straordinaria: definizione	All’art. 3, comma 1, lett. b), del TUE viene modificata la definizione di manutenzione straordinaria che ora ricomprende anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con opere e con aumento di carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Interventi di conservazione	Nel TUE è aggiunto l’art. 3-bis“interventi di conservazione” che consente tramite lo strumento urbanistico, di individuare edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione, per favorirne nel pubblico interesse, la riqualificazione attraverso forme compensative. Nelle more dell’attuazione del piano il proprietario può eseguire solo interventi conservativi, esclusa la demolizione o ricostruzione salva che non sia giustificata da improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.
Frazionamenti e accorpamenti con CILA e con SCIA	All’art. 6 “Attività edilizia libera” del TUE i commi 2 – 4 – 5 – 6 e 7 sono modificati. La modifica al comma 2, lett.a), consente di attuare con CILA, l’intervento di manutenzione straordinaria che comporti il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari purché i lavori non riguardino parti strutturali. Se l’intervento di aumento o riduzione delle unità immobiliari interessa le strutture è dunque attuabile con SCIA. Si evidenzia la contestuale modifica all’art. 17, comma 4, del TUE che inserisce  la manutenzione straordinaria tra gli interventi onerosi per la corresponsione del contributo di costruzione commisurato all’incidenza delle sole opere di urbanizzazione. Al comma 2, lett. e-bis), è specificato che le modifiche interne ai fabbricati produttivi non possono riguardare le parti strutturali. Il comma 4 è sostituito. La nuova formulazione, dispone che la Comunicazione di inizio lavori  asseverata è corredata dall’asseverazione e dai dati identificativi dell’Impresa. È stata cancellata la prescrizione della presentazione degli elaborati progettuali e della relazione tecnica. (Non è dato capire come in assenza di elaborati possa lo Sportello Unico operare i controlli di competenza e dare seguito ai nuovi adempimenti previsti dal successivo comma 5). Il comma 5 come sostituito stabilisce che la comunicazione è valida anche ai fini dell’aggiornamento catastale ed è tempestivamente inoltrata da parte del Comune ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate. (Un ulteriore adempimento che viene trasferito sullo Sportello Unico per sgravare il privato da adempimenti burocratici). Al comma 6 è inserita la previsione di controlli sulle CILA. Spetta alle Regioni disciplinare le modalità per l’effettuazione dei controlli. Dal comma 7 relativo alle sanzioni, in linea con la modifica del comma 4, è stata eliminata la previsione dell’applicazione delle sanzioni per la mancata trasmissione della relazione tecnica a corredo della CILA. La sanzione si applica dunque solo per la mancata presentazione della CIL o della CILA.
Ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire	L’intervento di ristrutturazione soggetto a permesso di costruire come definito all’ art. 10, comma 1, lett. c), del TUE non comprende più l’aumento di unità immobiliari. La modifica è in raccordo con la nuova definizione di manutenzione straordinaria che ammette frazionamenti ed accorpamenti attuabili con CILA o con SCIA.
Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici	All’art. 14 del TUE è aggiunto il comma 1-bis che ammette il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica in aree industriali dismesse. La deroga può riguardare anche le destinazioni d’uso. Spetta al Consiglio Comunale attestare l’interesse pubblico alla deroga, su richiesta del privato. La procedura è la stessa che già disciplina gli interventi in deroga per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico.
Permesso di costruire: proroga dei termini di inizio e fine lavori	Il comma 2-bis introdotto all’art. 15 dispone che è dovuta la proroga dei termini di inizio e fine dei lavori qualora gli stessi non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate
Trasformazioni urbane complesse	Il comma 2-bis aggiunto all’art. 16 “contributo per il rilascio del permesso di costruire” consente allo strumento attuativo di prevedere la realizzazione di opere di infrastrutturazione e di urbanizzazione in cambio del pagamento degli oneri di urbanizzazione. Va versato invece il costo di costruzione. Tali opere sono realizzate dal privato al quale restano in proprietà. In sede negoziale dovranno essere stabilite adeguate modalità di realizzazione e sostenibilità degli interventi che devono assicurare una finalità di interesse generale.
Contributo di costruzione per ristrutturazione edilizia	Sulla base del combinato disposto dei modificati commi 4 e 5 dell’art. 16 “Contributo per il rilascio del permesso di costruire”, è previsto di differenziare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per favorire, nelle aree a maggiore densità del costruito, la ristrutturazione edilizia al fine di incentivare la riduzione del consumo del suolo. Le Regioni dovranno stabilire i criteri nelle tabelle parametriche. In mancanza e fino alla definizione della Regione, i Comuni provvedono in via provvisoria con delibera del Consiglio Comunale.Inoltre, per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, il modificato comma 10 dell’art. 16, prevede che i Comuni possano deliberare, per gli interventi di ristrutturazione edilizia un costo di costruzione inferiore a quello determinato per le nuove costruzioni
Oneri di urbanizzazione per la manutenzione straordinaria	L’art. 17, comma 4 del TUE titolato “Riduzione o esonero dal contributo di costruzione” è stato modificato, come già sopra detto, ed ora ricomprende tra gli interventi onerosi anche la manutenzione straordinaria, limitatamente agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. (Si ritiene che l’introdotta onerosità sia da intendere riferita alla sola manutenzione straordinaria che genera frazionamenti. Il puntuale richiamo agli interventi dell’art. 6, comma 2, lett. a), letteralmente inteso, oltre al fatto che l’intervento  di manutenzione straordinaria più pesante è attuabile con SCIA art. 22 non richiamato, rendono necessari chiarimenti)
Riduzione del contributo per la ristrutturazione edilizia	All’art. 17 del TUE è stato altresì aggiunto il comma 4-bis che consente ai Comuni di deliberare entro 90 giorni dall’entrata in vigore delle disposizioni, agevolazioni per interventi di densificazione edilizia, di ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissioni. Il Comune può definire criteri e modalità per applicare riduzioni del contributo di costruzione, in misura non inferiore al 20% rispetto alle nuove costruzioni.
Permesso di costruire: termini per la conclusione del procedimento	Eliminato il raddoppio dei termini di istruttoria previsti per i Comuni sopra i 100 mila abitanti. Restano maggiori termini per i progetti particolarmente complessi secondo motivata risoluzione del responsabile di procedimento.
Segnalazione certificata di inizio attività	L’art. 22 del TUE resta rubricato “Interventi subordinati a denuncia di inizio attività” d’altronde l’articolo continua a ricomprendere al comma 3 gli interventi soggetti a DIA (c.d. Superdia) alternativa al permesso di costruire. Nei commi 2 e 3 è sostituita la dizione denuncia di inizio attività con segnalazione certificata di inizio attività. Il comma 2-bis aggiunto dispone che le varianti non essenziali al permesso di costruire sono realizzate con SCIA da presentare a fine lavori, fermo l’obbligo di acquisire preventivamente le autorizzazioni/atti di assenso prescritti dalle normative di settore e l’obbligo di realizzare i lavori nel rispetto delle prescrizioni della strumentazione urbanistica.
Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante	Il nuovo art. 23-ter, fatte salve le leggi regionali, definisce che è mutamento d’uso rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile o di singola u.i. diversa da quella originaria, anche senza la realizzazione di opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale tra le quattro seguenti: residenziale e turistico-ricettiva; produttiva e direzionale;  commerciale; rurale. La destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliari è quella prevalente in termini di superficie. Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso, salvo diverse previsioni delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali
Permesso di costruire convenzionato	Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, l’art. 28-bis aggiunto prevede con una modalità semplificata, il rilascio del permesso di costruire convenzionato. La convenzione dovrà fissare gli obblighi del soggetto attuatore, in particolare: la cessione di aree al fine dell’utilizzo di diritti edificatori; la realizzazione di opere di urbanizzazione; le caratteristiche morfologiche degli interventi; la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. Gli interventi possono essere attuati per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti, a cui vanno collegati gli oneri, le garanzie e le opere dello stralcio.
ART. 24 “Misure di agevolazione della partecipazione delle comunità locali in materia di tutela e valorizzazione del territorio”
Riqualificazione e decoro urbano ed extraurbano	L’art. 24 del decreto legge consente ai Comuni di deliberare criteri e condizioni per incentivare, tramite riduzione o esonero di tributi locali per un periodo limitato, la realizzazione di piccoli interventi di riqualificazione urbana od extraurbana da parte di cittadini singoli o associati che presentino un progetto. (esempio: la pulizia, la manutenzione, l’abbellimento di aree verdi, piazze, strade ed in genere per la valorizzazione di una limitata zona del territorio urbano o extraurbano).
ART. 25 “Misure urgenti di semplificazione amministrativa di accelerazione alle procedure in materia di patrimonio culturale”
Autorizzazione paesaggistica	Integrato l’art. 12, comma 2 del D.L. 84/2014 convertito con modifiche con L. 106/2014 che prevede l’emanazione di un regolamento in modifica al D.P.R. 139/2010 che disciplina l’autorizzazione paesaggistica semplificata. L’aggiunta dispone che l’emanando regolamento preveda tipologie di interventi per i quali l’autorizzazione paesaggistica non è richiesta e tipologie di interventi di lieve entità che possono essere regolate con accordi tra Ministero, Regioni ed enti locali. (Il regolamento dovrebbe essere emanato entro il primo dicembre, termine non perentorio) Modificato l’art. 146, coma 9, del D.lgs. 42/2004 che ora dispone “decorsi inutilmente sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi abbia reso il prescritto parere, l’amministrazione competente provvede comunque sulla domanda di autorizzazione” (la stessa modifica che intende rendere più celere e certo il procedimento con eliminazione della facoltà rimessa all’Amministrazione procedente di convocare la conferenza di servizi qualora il Soprintendente non emetta nei termini il parere, era già contenuta sia nel D.L. 69/2013 e sia nel D.L. 83/2014, poi cassata con la rispettiva legge di conversione).

(Fonte: comuni.it)

Edilizia: la differenza tra manutenzione e ristrutturazione edilizia

Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi non si configurano come manutenzione straordinaria (né come restauro o risanamento conservativo), ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia (Cons. St., sez. V, 17 dicembre 1996, n. 1551), che è pertanto ravvisabile nella modificazione della distribuzione della superficie interna e dei volumi e dell’ordine in cui sono disposte le diverse porzioni dell’edificio anche per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente: infatti anche in questi casi si configura il rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, che invece presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie (Cons. St., sez. V, 17 marzo 2014, n. 1326; 18 ottobre 2002, n. 5775; 23 maggio 2000, n. 2988). E’ stato anche rilevato che costituisce intervento di ristrutturazione e non di manutenzione edilizia, ed è come tale soggetto a contribuzione, quello concretatosi in un insieme sistematico di opere con la conseguente realizzazione di un nuovo organismo del tutto diverso dal precedente (Cons. St., sez. V, 25 novembre 1999, n. 1971); peraltro, sebbene sia stato considerato come manutenzione straordinaria (e non come ristrutturazione edilizia) l’intervento volto ad ampliare un’attività commerciale, già in precedente esercitata, mediante il semplice spostamento interno di tramezzi, idoneo a realizzare una differente ripartizione interna dei locali (con rilascio gratuito del relativo titolo autorizzatoria, Cons St., sez. V, 19 luglio 2005, n. 3827), sono stati considerati interventi di ristrutturazione edilizia quelli non destinati esclusivamente ad assicurare la funzionalità dell’organismo edilizio esistente, ma diretti a realizzare un quid novi nel rapporto tra le parti dell’edificio (Cons. St., sez. V, 2 dicembre 1998, n. 1176).....Per definire come manutenzione straordinaria un intervento edilizio non è sufficiente che esso miri alla conservazione della destinazione d’uso dell’edificio, occorrendo che esso, sotto il profilo funzionale, sia diretto alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edificio, mentre, sotto il profilo strutturale, non comporti modifiche alla consistenza fisica, interna ed esterna, delle preesistenze (Cons. St., sez. V, 18 ottobre 2002, n. 5775), condizioni che non si rinvengono nel caso di specie.

Articolo su Fonte "www.gazzettaamministrativa.it"