Guida Acquisto e Vendita Casa dell'Agenzia delle Entrate.

Guida Acquisto e Vendita Casa

Aggiornata a Novembre 2014 la Guida dell'Agenzia delle Entrate su acquisto e vendita della casa con gli aggiornamenti più recenti:

• le nuove imposte in vigore dal 1° gennaio 2014


• l’agevolazione per l’acquisto di abitazioni destinate alla locazione

Prima di Acquistare

Con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

Le ispezioni ipotecarie possono essere richieste presso gli sportelli degli uffici provinciali –Territorio, oppure online sul sito internet dell’Agenzia.

Molte volte prima della compravendita si sottoscrive un contratto preliminare tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione.

Le imposte sull’acquisto se il venditore è un privato

• imposta di registro del 9%


• imposta ipotecaria fissa di 50 euro


• imposta catastale fissa di 50 euro

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:

• imposta di registro del 2%


• imposta ipotecaria fissa di 50 euro


• imposta catastale fissa di 50 euro

L’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Per il valore su cui calcolare le imposte, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

• 110 per la prima casa e le relative pertinenze


• 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le
  categorie A/10 e C/1).

 Le agevolazioni per la “prima casa”

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

• l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).


• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza.


• nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.


• il compratore deve dichiarare inoltre, di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

L’agevolazione per l’acquisto o la costruzione di abitazioni destinate alla locazione

 Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 (convertito dalla legge n. 164 dell’11 novembre 2014) ha introdotto, in favore delle persone fisiche che non esercitano attività commerciali, una deduzione dal reddito complessivo Irpef per l’acquisto di unità immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. Caratteristiche dell'agevolazione fiscale:

• gli acquisti agevolati sono quelli effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017.


• deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, e degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle stesse unità immobiliari.


• va ripartita in otto quote annuali di pari importo.

Per usufruire dell'agevolazione:

• l’unità immobiliare non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9


• entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’immobile deve essere concesso in locazione, per almeno otto anni continuativi, a un canone pattuito.


• tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado.


• l’unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non deve trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E.


• l’immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

Per i possessori di immobili

L’immobile produce, generalmente, un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico. Il reddito è dato, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto, tenendo presente che:

• l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi dei fabbricati non locati.

Per gli immobili dati in locazione si rimanda all'articolo "Contratti di Locazione" con relativa guida in pdf.

La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all’istituto di credito.

Le imposte sulla vendita

Dalla cessione dell’abitazione può derivare una plusvalenza.

Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, va tassato con le normali aliquote Irpef (la plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel modello 730).

In alternativa il venditore può scegliere di applicare un'imposta sostitutiva con aliquota pari al 20%.

NB Le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate.